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【在庫数は増えていない&成約数は大幅上昇】ふじふじ太の湾岸マンション市場分析レポート⑯(2023年1月第3週)

ふじふじ太
ふじふじ太


こんにちは!
ふじふじ太です!

今年最初の「湾岸マンション市場分析レポート」となります。
今年も最新の市場動向をお届けしていきますので是非ご覧下さい!

2023年の大きなトピックと言えば、2023年4月に控える日銀総裁の交代に伴う今後の方針の行く末、加えて今年の夏~秋頃から本格化するであろう2024年問題(新築引渡しに伴う大引っ越し)が挙げられます。

長期金利上昇に伴い、今後住宅ローン固定金利の上昇が見込まれる一方で、足元では変動金利は金利競争が激しく過去最低金利を更新しているという異様な状況が続いております。

2023年は今までのような価格上昇の勢いにブレーキがかかると予想されますが、ご自身のライフプランと相談しながら、購入・売却・賃貸など後悔のないご決断をしてほしいと思います。



今のお住まいに不満がある方は、必要以上に購入を先延ばしにする必要はないと考えます。


過去10年を振り返っても、なんだかんだ色々ありましたが、待って良かった試しがありません。

2024年問題という一時的な価格下落の要因はありますが、あくまで一時的なものだと思っておりますので、長期スパンで考えればそこまで気にする必要はなく、待ったからと言って気に入るスペックの物件募集が出るとも限りません。
特に中古物件は一期一会ですからね!今を大事にしてほしいです。

また、金利が安い内にローンを走らせて、少しでも早めに残債を減らした方が良いという考え方もあります。


景気不安が広がるフェーズでは必要以上に不安を煽る記事やフェイクニュースも多くなりますので、感想と事実を混合しないように情報収集をして頂くよう心掛けて頂ければと思います。



【ミクロ経済学の定説】
「在庫が増えれば価格は下がり、在庫が減れば価格は上がる」

【ふじふじ太の考え】
湾岸エリアの在庫状況を追うことで、直近の価格を予想できるかも!?ということで、毎週在庫状況を発信しております。


<湾岸エリア供給数推移表 2023年1月9日更新(過去4週平均比)>

豊洲:4.68%
晴海:-7.56%
東雲:1.72%
勝どき・月島:-2.54%
有明:1.94%

合計:-0.62%


<湾岸エリア成約数推移表 2023年1月9日更新(過去4週平均比)>






結論としては、「在庫数は一定キープ&成約数大幅増加傾向」となっております。


昨年末金利上昇のニュースもありましたので、年末年始を挟み在庫数が増えてきてもおかしくないかなと思っておりましたが、在庫数は増えることなく横ばい傾向です。

詳細を見ると、豊洲の在庫が増えてきておりますが、晴海の在庫は減っておりますね。

在庫数よりも驚きなのは成約数です。


湾岸タワマンが全く売れていないというニュースがチラホラあるようですが、グラフの通りすごく売れております。
昨年12月から成約数は急上昇です!

景気不安がある中でも湾岸タワマンが売れているのは、やはり「資産性の高さ・将来性の期待」によるものだと考えます。



(公財)東日本不動産流通機構の発表によると、都心区部の既存マンション成約数は伸びているが、千葉・神奈川・埼玉県の成約数が減少傾向であるとのことでした。

晴海フラッグの販売もいよいよ終わりを迎えるということもあり、晴海フラッグを買えなかった方々が近隣中古に流れているという可能性もございます。
晴海エリアの在庫が急減しているのもその影響かもしれません。

成約数が急増しているのに、在庫数が一定ということは、売れる物件はすぐに売れていて、売れていない物件はずっと売れ残っているとも読み取れそうです。
相場から逸脱して高値で募集をしているお部屋も多いです。

現在ご売却中の方は、チャレンジで強気で募集をしている方も多いと思いますが、売却の時期を逸しないようご注意下さい!


供給数全体として「ほぼ横ばい傾向が継続」という結果となり、売手市場が継続しているため、今後の3ヶ月先の湾岸不動産の取引価格は横ばい~微増する可能性が高いと思われます。