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【在庫は微減の踊り場&成約数は減少傾向】ふじふじ太の湾岸マンション市場分析レポート⑫(2022年11月第4週)

ふじふじ太
ふじふじ太

こんにちは!
ふじふじ太です!

本日2022年11月28日の東京新聞の朝刊で、私のコメントが引用されました。
テーマは晴海フラッグで、晴海フラッグの販売方法に一石を投じたコメントが使われました。

また、今週12月1日木曜日も夕方17時半からインターFMでラジオ放映となりますので是非ご覧ください。

最近はメディアの取材も増えてきておりますが、やはりテーマは新築マンションの高騰であったり、逆に安すぎて倍率高すぎて買えない新築物件のテーマであったり、不動産業界の闇であったり、マンション高騰を原因に世の中の不動産業界へのイライラが溜まってきているようにも感じます。

そんな中で大手デベロッパーは軒並み増収増益ですから、世知辛い世の中です。

そういう時代背景もあり、妬みにも似たタワーマンションに対するディスり記事が特に話題になるのでしょう。

新築だけでなく中古マンション価格も上昇を継続している中で、ついつい時代に文句を言いたくなったり、人のせいにしたくなりますが、何かのせいにしては何も始まりません。
今自分に何ができるか、どう判断をしていくべきか、今の時代としっかり向き合った上で後悔のない選択をしてほしいと思います。



【ミクロ経済学の定説】
「在庫が増えれば価格は下がり、在庫が減れば価格は上がる」

【ふじふじ太の考え】
湾岸エリアの在庫状況を追うことで、直近の価格を予想できるかも!?ということで、毎週在庫状況を発信しております。



<湾岸エリア供給数推移表 2022年11月21日更新(過去4週平均比)>

豊洲:-8.50%
晴海:4.19%
東雲:4.98%
勝どき・月島:-3.58%
有明:5.75%

合計:-0.36%



結論としては、「在庫は微減の踊り場」となっております。


エリア別に見てみると、特に豊洲の在庫の減少が著しいことがわかります。
グラフを見ると、約半年ぶりに豊洲エリアよりも晴海エリアの方が在庫が増えました。

豊洲エリアで物件を買うのがますます難しくなってきており売主優位の市場となっております。
一方で晴海エリアは10月上旬以降一貫して在庫が上昇傾向にあり、買主優位の市場になりつつありますので、このまま在庫が増えていくと早ければ来年1月以降から相場通り、もしくは少々割安で購入できるお部屋も出てくるかもしれません。

有明エリアの在庫数も3週連続上昇傾向にあることも少々気になります。


昨年の成約数の動きを見ても11月中は成約数が減少傾向になっており、12月から成約数が上昇してきているので、今年も同じ動きをすると考えると12月以降で成約が増えていきそうなものですが、2023年は湾岸エリアにおいて特に大規模マンションの引渡しがないため、取引はあまり盛り上がらないというか、来年の夏頃までは供給数・成約数共にそこまで増えていかない可能性が高いのではないかと予想しております。

今のところ大きな動きはないものの、来年の繁忙期に向けて供給数がどういう動きになっていくのか注目です。


2024年の大移動に向けた、嵐の前の静けさのような状況かもしれません。


引き続き、市場・相場動向をウォッチしていきますので、購入戦略・売却戦略のご参考にしてください。

供給数全体は「ほぼ横ばいの踊り場」でありますが売手市場が継続しているため、今後の3ヶ月先の湾岸不動産の取引価格も基本的には横ばい~微増で推移すると思われます。