こんにちは！
ふじふじ太です！

2023年2月第一週の湾岸マンション市況レポートです。

結論としては、「2週連続全エリアで在庫増加傾向」となっております。

2週連続で全エリア増加はなかなか珍しいですね。

＜湾岸エリア供給数推移表 2023年1月30日更新（過去4週平均比）＞

豊洲：2.04％
晴海：2.93％
東雲：1.69％
勝どき・月島：1.28％
有明：5.88％

合計：＋2.79％

在庫は増えているものの、全体の在庫増加率は2.79%と、そこまで高くはありません。

昨年の春先は在庫増加率が毎週4～5％程度で、16週連続で在庫増加を記録しました。
それはブランズタワー豊洲の引渡しの影響だと考えています。

昨年と比べるとまだ在庫の増加は緩やかであり、まだ買手市場と言える程の水準ではありませんが、さらに在庫が増えそうな気配はあるので今後要注意です。

本格的に在庫が増え始めるなら、こんなものでは済まないでしょう。

では、今後どのくらい在庫が増える可能性があるのか。

晴海フラッグの板状マンションの総販売戸数は2,690戸で、パークタワー勝どきの総販売戸数は1,715戸（事業協力者戸数除く）となります。

すると、湾岸エリアで2024年上旬に引渡しを控える総戸数は4,405戸となりますので恐ろしい数です。
ブランズタワー豊洲の約4倍のインパクトです。

同じ湾岸エリア内で買い替えを検討している方も多いと伺っているので、仮に全体の10％だと想定しても、約400戸程度が今後中古市場に出てくるかもしれません。
さらに、特に晴海フラッグは投資用で検討されている方も多く、即転売住戸が全体の10％だとすると、約300戸程度追加で募集があるかもしれません。

今後トータルで約700戸程度の募集が始まると考えると、ぞっとしてきます。

ちなみに、ブランズタワー豊洲の引渡し前後では、弊社集計データ上約150戸の募集が増えたので、その4倍とすると約600戸となります。

晴海フラッグの場合、団信の再審査は引渡しの半年前からですので、念のためその結果を待ってから売りに出す方も多いと想定すれば、今年の7月以降くらいから本格的に募集が増え始めるかもしれません。

一方で、以下の通り、成約数はじわじわ落ち込んできたように見えます。

在庫が増えてきているということは、成約数よりも新規売出数が多いと言えます。

＜湾岸エリア成約数推移表 2023年1月30日更新（過去4週平均比）＞

全体成約推移でも5週ぶりにマイナスを記録しました。
と言っても、成約が決して少ない訳ではありませんね。
一定の需要は読み取れます。

新規売出物件の多くは未だに強気なチャレンジ価格が多いものの、中には適正価格に近い価格で募集をする物件もだんだんと増えてきた印象で、湾岸エリアについては適正価格のものはスパっと売れております。

在庫が増え始めてきたということは、「高く売りたい売主さん」VS「相場で買いたい買主さん」の戦いは、少々売主さんが劣勢になりはじめているように見えます。
※相場で出せば決まる市場ですので、価格下落局面ではございません。

在庫数全体として「ほぼ横ばいですが少々上昇傾向が読み取れる」という結果となりますが、現状ではまだ売手市場が継続しているため、今後の3ヶ月先の湾岸不動産の取引価格は横ばいとなる可能性が高いと思われます。

＜居住用物件を購入検討者様へ＞

今後不動産価格がすぐに大幅に下落することは期待しない方が良いので、欲しいスペックの物件で相場に近く、許容範囲の価格帯であれば勇気を出して購入すべきです。
また、予算設定はあまり背伸びをしすぎないことです。

気に入った物件で相場より高いと思ったら、積極的に価格交渉をしましょう。
今後市況のバランスが買主さん有利に傾けば、価格交渉も通りやすくなると思います。

すぐに買いたい方にとっては、今後在庫が増えるということの一番のメリットは選択肢が増えて気に入った物件に出会いやすくなるということです。

中古売買は一期一会です。
価格下落を期待し過ぎて、チャンスを先延ばしにしないようにしましょう！

購入に不安のある方は是非ご相談もお待ちしております。
無理して買わない方が良い方も当然おります。
どういう物件を買うかも大事です。
状況や待遇、ライフプラン、価値観、リスクバランスを考慮してアドバイスさせて頂きます。

【ミクロ経済学の定説】
「在庫が増えれば価格は下がり、在庫が減れば価格は上がる」

【ふじふじ太の考え】
湾岸エリアの在庫状況を追うことで、直近の価格を予想できるかも！？ということで、毎週在庫状況を発信しております。