こんにちは！
湾岸マンション価格ナビのふじふじ太です！

本日は有明エリアのタワーマンション、オリゾンマーレについて、

マーケットレポートという形で最新の成約状況や価格について詳しくお伝えしていければと思いますので、よろしくお願いいたいます。

質問：オリゾンマーレの価格は上がってますか？

はい、そうですね、結論上がっております。
こちらのグラフを一緒にご覧頂きたいのですが、こちらのグラフは過去2年分の成約単価の推移となっております。

結果を見ると、2年間で30.4％価格が上昇しております。


上昇率としてはかなり高い方なのですが、オリゾンマーレの人気が高まった一番の要因は、やはり生活利便性の向上かと思います。

大規模商業施設の有明ガーデンがなんと道路をはさんで目の前にできましたので、最も再開発の恩恵を受けたマンションだと考えられます。

あとは、元々かなり単価が安くて、2020年の始めは坪220万円～230万円くらいでしたから、有明エリアが注目されるにしたがって、エリア全体の成約単価の底上げがされて、このような高い上昇率になったと思われます。

質問：現在の売り出し状況はどう？

はい、非常に少ないですね。
今募集をしている物件はたったの4件しかありません。
オリゾンマーレは通年を通して募集数は少ないですので、過去1年間の平均売り出し数は5,6件くらいでした。

一応お伝えしておくと、築年数が15年を超えるくらいに古くなってくると、売り出しの数は減る傾向にあります。

湾岸マンションにはライフサイクルのようなものがあると思っていて、新築で購入をした層が築10数年超えてローン控除も使い切って、次のマンションへ買い替えをし終わったタイミングくらいなので、新規の売り出しが増えにくくなるんですよね。

そうすると、売り出しが少ないということは、希少価値が高まるとも考えられるので、築年数が古くなったとしても、価格はキープしやすいのかなと個人的には思っております。

もちろん、それはエリアとして需要があることと、良好な管理体制であるという点が大前提になると思いますけどね。

そういう意味では、オリゾンマーレはエリアの需要も高く、管理体制にも定評があるマンションなので価格を維持するという条件は満たしているのではないかと思います。

かなり募集数が少ないということもあり、現在の売り出しも坪単価300万円オーバーのお部屋が多く、非常に強気な募集が継続している状況です。

質問：今買うならいくらくらいが妥当ですか？

はい、今の所グラフと直近の成約状況をみると、ボリュームゾーンとしては坪単価280万円～300万円程度になるかなと思います。
例えば65㎡の2LDK・中層階で5000万円台後半～6000万前後くらいになるイメージですね。

オリゾンマーレは北西向きにはプレミスト有明ガーデンズが建って、南東向きには有明ガーデンが建ったので、眺望が抜けるかどうかによっても成約単価が変わってきます。
内見時は室内状況の他に、眺望の抜け感をチェックされるとよろしいかと思います。

因みにオリゾンマーレは管理体制に定評がありまして、マンションの管理組合さんが大変熱心で、自治体かデベ並みの本格的な業者選定手段によって超コスパ大規模修繕を実現できたという点で、ダイヤモンドオンラインの記事で紹介されたこともるマンションです。

管理面で評価が高いという点は、これから購入を検討される際、非常にプラスですよね。
資産性に直結する話しですからね。




本日は以上となります。
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