総務省が29日公表した2020年の住民基本台帳の人口移動報告によると、東京から出て行く人を示す転出者数が計40万1805人と前年比4.7%増え、比較可能な14年以降で最大になった。近年は東京への一極集中が続いていたが、地方でのテレワークを志向する人が増えるなど新型コロナウイルス禍で流れが変わったようです。

（以下は、日経新聞の報道から　原文のまま）。

「東京の昨年の状況をみると、コロナ禍が広がった後の5月に、比較可能な13年7月以降で初めて転出が転入を上回った。6月にはいったん元に戻ったものの、7月から12月まではまた転出の方が多くなった」

「年間では、ここ数年38万人前後が続いていた転出者数が40万人を超える一方、東京への転入者は43万2930人と7.3%減少した。転入者は14年につぐ少なさだった。転入から転出を引いた転入超過数は3万1125人となり、19年に比べて62%減と大幅に減った」

「東京から出て行く人を受け入れているのは近隣の県だ。神奈川は転入超過数が2万9574人と東京に次いで多く、千葉は1万4273人と19年から約5割も増えた。転出者が多かった北関東3県や長野、山梨などでは転出超過数が19年から半分以上縮小した」

「背景にあるのはコロナ禍で地方移住を希望する人が増えていることだ。移住などの情報を提供する東京・有楽町のふるさと回帰支援センターでは、20年6～12月にメールや電話での相談件数が前年比4割近く増えた。特に北関東や神奈川、山梨などへの移住相談が増えたという」

「感染拡大防止のためのテレワークが広がり、出社頻度が減った人も多かった。群馬県の移住促進の担当者は「東京の仕事は変えず環境のいいところへ移りたいという相談も増えた」と話す。県の移住サイトの閲覧数は前年比50%増が続くという」

「一方、前向きな移住だけではない（ふるさと回帰支援センター）との指摘もある。コロナ禍で失業したり収入が減ったりした影響で東京に住めなくなり、家賃や生活費の安い地方への移住を考える人もいる。そういった人は仕事探しの相談もしながら、東北や九州などの地方都市への移住を希望するという。

「政府はコロナ禍を機に東京一極集中の是正を進めようとしている。21年度には、東京で仕事を続けながら地方に移住した人に最大100万円の支援金を出す。地方自治体が住民のテレワーク環境を整備するための交付金も新設する」

「東京への転入超過数の減少は、コロナ禍での移動自粛で東京への転勤や引っ越しを保留する企業や人が増えたことも大きい。今後も東京への一極集中の緩和傾向が続くかは、テレワークや地方移住などコロナ禍を機に進んだ働き方の変化が定着するかにも左右される」

「ニッセイ基礎研究所の天野馨南子氏は、これまで20年以上、転入超過が続いてきたのは、正規の仕事が東京に多いという理由があると指摘する。地方での仕事が増えない限り、一極集中の流れは簡単には変わらないと分析する」

「東京への転入超過数には男女で違いもある。男性の9632人に対し女性は2万1493人と2倍以上だった。天野氏は、女性の方が地方で選べる仕事の幅が狭く、東京に集まる傾向が強いとし、女性の移住が増えなければ未婚化や少子化も進み、地方創生にはつながらないと課題を指摘している」

職住近接と住居費の関係

もともと家賃が高い都心部に移住者が増えれば、ますます家賃が上がることになります。家賃があまりにも高いので、分譲マンションを買ってしまった方が良い、このように考える人も増えて、都心部のマンションの値段は中古も下がりにくいという循環ができます。

しかし、家賃にしても中古マンションの価格にしても高過ぎるレベルに至ると、借り手も買い手も敬遠するように変わることが考えられます。

ここからは中古・新築を問わず、分譲マンションに絞っての話です。この数年で３０％以上も高くなったマンションですが、さすがに敬遠する買い手が多くなりました。しかし、価格はようとして下がらないのです。新築は市況商品ではないので硬直的ですが、中古マンションが下がらないのは一体全体どういうことか、そんな疑問をずっと抱いています。

理由の一部は分かっています。高くなったマンションに手の届く人たち、どちらも正規雇用のダブルインカム世帯が増えて購買力が高くなったことが真っ先に挙げられます。

もう一つは、新築マンションの品数が少ない状態が続いているため、中古人気が高まっていることです。

この二つの要因で中古の価格が高いまま推移しているのです。中でも都心部では、まだ上昇する傾向すら見えます。断片的な現象で恐縮ですが、筆者のご相談者からご依頼のあったマンションのうち、購入を決心した人の多くが価格交渉に入れないとこぼしています。つまり、売主の言い値で買うしかないというのです。

値上がり相場に便乗して高く売りたいという強気な売り主が目立っているようです。例えば、7000万円が相場と思われる物件を7700万円で売り出すような例は枚挙にいとまがありません。こうした売り手、買い手の行動が相場を吊り上げてしまうのかもしれません。

職住近接志向は昔からあったが何がどう変わったの？

戦後の一時期、マイホームといえば庭付きの一戸建てが庶民の共通の夢でした。しかし、経済発展に伴って地価は上昇し、庭付き一戸建ての敷地は年々狭くなって「猫の額」と揶揄されるようになりました。

やがて、郊外に大規模な一戸建て専用の住宅地が開発され、150㎡以上の区画の整然とした街並みのニュータウンが各地に誕生しました。千葉や埼玉、神奈川、一部は茨城県に多数誕生したのです。多くは山林だったところを伐採し、道路を作り、ガス・電気・水道を引いて街が作られました。

郊外に行けば邸宅に住むことができた反面、通勤時間が2時間などという住まいは普通のことでした。日本の働きバチと言われたお父さんたちは、満員電車に揺られながら遠距離通勤に堪え、家族のためにと「庭付き一戸建て」を取得したのでした。

90分、120分の通勤に堪えられない人たちは「西洋長屋」と揶揄されたマンションに注目するようになりました。そして、やがてマンションの大衆化時代を迎えます。庭もないし、広さも十分でない、それでもマイホームが買えるならとマンションを選択する人たちが増えて行きました。

大衆化と断ったのは、それまでのマンションは特定の富裕層だけが手にするものだったからです。海外駐在経験者や大学教授、自由業、芸能人、会社経営者などが主体でした。用途もセカンドハウス（別宅）の人が多かったと聞いたことがあります。

地価が上がったことで影響を受けたのは、マンションも同様でしたが、通勤の便が良いことが新しいマイホームの形として認知されるようになり、やがて一般サラリーマン層も目を向けるようになりました。そして、マンションは一戸建ての代替品ではなくなって行きます。

しかし、その後、サラリーマンには二度目の試練が来ます。マンションも郊外に行かなければ買えない時代が来たのです。バブル期のことでした。

バブル経済崩壊後、地価は大きく下落しました。そのおかげもあって、郊外に押し出されていた私たちは、都心回帰を果たすことができるようになりました。郊外に買ったのは価格高騰の犠牲になることを受け入れたわけですが、ホンネは職住近接の住まいが欲しかったのです。

2000年代の今日、マンションは都区内でも一般サラリーマン層が購入可能な状況にあります。再び高値になったものの、バブル期のように誰もかれも郊外に押し出されてしまっているとは言えないからです。

23区のマンションの1戸当たりの平均価格は7,000万円を超えてしまいました。都心部は1億円もします。にもかかわらず、手が届くサラリーマン層が少なくありません。つまり、買えるなら都心に買いたい。昔は、夫だけが遠距離通勤を我慢すれば郊外の広いマンションを買えるが、妻にとって郊外は困るのです。だから少し狭いが都心か準都心で買う。このような志向が顕著です。 妻が正規雇用で働いている。結婚しても仕事は辞めない。子供ができたら、保育園に預けるが、子供迎えに行って帰宅し、家事に育児にと多忙な妻の発言力は強い。Ｗインカムなので、資金も出すから口も出すという事情にあるカップルは職住近接のマンションを選ぶのです。

郊外部は人口が減り都心居住が増える。乱暴な話ではない

都心・準都心需要が増えれば、都心・準都心のマンションは値崩れしにくいことになります。郊外は人口が減ってマンション需要も減る傾向を続けるでしょう。郊外マンションは、試練のときを迎えてしまったのです。

しかし、都区内に職住近接を希望する受け入れるマンションはあるのでしょうか？もし、買いたくても売り物がなければ、結局どうなるのでしょう。ほかの地域には買わないはずです。出るまで賃貸マンション等に住んだまま待つしかないのでしょうか？

いえ、おそらく条件を落としてでも買う決断をする人も増えるでしょう。例えば、駅5分以内という条件を10分に妥協したり、築10年以内と思っていたところを築20年でもとしたり、ブランドマンションと決めていたが、それを諦めるなど、人によって異なるものの、何かしら妥協して選択することになるのです。

幸いと言うべきか、数だけなら中古の方が市場に多く出回っているからです。

テレワークで郊外にオフィスが増えることはないか

職住近接というが、企業の方が郊外に移転したらマイホームも郊外に構えることができることになるではありませんか？このような質問を受けたことがありました。

理屈はその通りですが、郊外に企業が移転する可能性はどの程度あるでしょうか？

品川から二子玉川に移転した楽天のような例は確かにありますが、二子玉川は世田谷区です。都心とは言い難いものの、郊外でもありません。

ともあれ、郊外都市に大企業が移転して何万人も通勤するようなことは考えにくいのではないでしょうか？郊外の拠点都市にサテライトオフィスができたり、在宅勤務の働き方が増えたりしていますから、分散する傾向が出ているのは確かです。今後、加速がつくかもしれませ。しかし、それが大きな潮流に変わることは想像できません。

殺人的な通勤ラッシュも職住近接の遠因か？

話は戻りますが、都心回帰現象があると言っても、郊外に住み都心へ通勤する人たちが「ものすごく多い」のは今も変わりません。その証拠に、朝の通勤ラッシュは殺人的です。

コロナ禍が自宅勤務者を増やしたことから、混雑状況は和らいでいますが、今後どう変化するでしょうか。

一戸建てが安く買える郊外でマンション人気は盛り上がらない

郊外マンションは、選別を間違うとリセールでは厳しい結果になりそうです。人口減少時代を迎えて、長期的には、不動産価格を押し下げます。

そうなれば、マンションも一戸建ても安く取得できるようになるのです。一戸建てが手ごろな価格で買える郊外では、郊外の拠点都市に職場を持つ人たちによって駅から少々離れていても、一駅・二駅遠くなっても支持されたりします。　つまり、マンションは関心の対象外になります。

一方、都心に通う人たちは駅に近いマンションを選ぶ傾向はありますが、郊外のマンション需要お総量は少ないのです。需要が少なければリセールで中古マンションが高くなることはありません。

今でも既に、郊外のマンションは驚くほど安く購入することができます。

物件固有の価値に注目しましょう。

ここまでに述べて来たことをまとめると、①職住近接傾向が強まり、郊外マンションは需要が減る、②郊外は一戸建てが安く購入できるので、地元勤務者でマンションを購入する人は少ない、③人口減少もあって、郊外マンションの需要はますます減る。だから、郊外マンションの将来は暗い、の三つです。

しかし、そのような悲観的な予測があっても、人口がゼロになってしまうわけでもないですし、マンション需要も少ないはずです。そこで、今後のマンション選びは「条件をより厳格に」しておくことが必須です。

不動産の価値は、極めて個別の要素によって大きく左右されるものです。全体的に価値の低い（価格の安い）地域にあっても特定の人気物件というものがあるのです。

エリアの市場規模によって異なりますが、「この街ならあのマンションだけ、この駅ではトップグループ３つが良い」などと名指しされるような物件を選ぶ必要があるのです。

どんな市況のときもゆるぎない価値を保つ（価格の下落がない）マンションなどというものはありませんが、比較して高い競争力を持つ「地域一番の有名マンション・シンボルになる存在感を放っているマンション」を可能な限り選択したいものです。