こんにちは！
辛口マンション評論家のマンションウナギです。
「ウナギのマンション購入講座」第6回目となります。
マンション購入の15ステップの⑤番「マンション選びのポイント」について解説いたします。
内覧した物件の中で2つまで絞れたけど、どうしても１つに絞れない・・・ありますよね。
2物件どちらか迷うぐらい気に入っているということは、「居住性」に関してはどちらも満足している。
これを前提に、「資産性」で選ぶなら何を重視するべきかという観点で書かせていただきます。
マンション選びに際して、まずは「流動性のある物件を適正価格で購入する」ことを意識してください。
流動性の高さは人気のバロメーター、価格が維持されやすく資産性の高い物件といえます。
価格が適正かどうかは個々の物件により異なります。
最近は周辺相場よりも大幅に高い新築マンションも増えていますので、適正価格なのか気になる方は私までご相談いただければと思います。
さて、資産性で選ぶマンション選びのポイントを3つ紹介します。
①人気の街・駅・沿線
②駅からの距離
③眺望・開放感
皆さん、これ聞いてどう思いましたか？
「あたりまえ！」だと思った人（挙手）
そうです！「あたりまえ」なのですが、この「あたりまえ」がやはり大事です！
資産性で選ぶマンション選びのポイント①番目は「人気の街・駅・沿線」です。
購入物件が人気エリアにあるかどうかは非常に重要です。
下記ランキングをご覧ください。
「SUUMO住みたい街ランキング2022年度 首都圏版」です。
アンケートの回答方法が「沿線」を選んでから「駅」を絞り込むのを3回行う方式になっており、実際は住みたい「駅」ランキングですね。。
このようなランキングは、乗り換えで普段から利用しているターミナル駅や人が集まる有名な駅が上位になる傾向があります。
下記ランキングは神奈川県居住者限定のランキングですが、横浜が圧倒的ですね。
東京はターミナル駅や人が集まる街が複数あるので票が分散してしまいます。
このアンケートについては話半分に受け止めていただければと思いますが、ベスト100に入っている街は知名度が高いのは間違いないので、買って良いエリアではあります。
仮にランキングに入っていなかったとしても将来性やポテンシャルを感じられる街であればそれを信じて購入するのもおすすめです。
人気が高いエリアは物件価格も高くなりやすいので、今人気エリアでなくとも今後が期待できるのであれば狙い目です！
その際は交通利便性を意識して選んでください。周辺の生活利便性は再開発等により変わる可能性がありますが、交通利便性を変えるのはかなりの時間がかかります。
また、下記ランキングをご覧ください。
「住みたい沿線ランキング」です。
JR山手線が5年連続１位。住みたい街ランキングでもTOP10の内、山手線駅が半数を占めます。
これは先程申し上げました通り、ターミナル駅など人が集まる街が選ばれやすいというのもありますが、沿線の人気が如実に反映された結果だとも思います。
やはり東京の大動脈である山手線沿線は資産価値として申し分ないですし、山手線沿線の物件でなくとも山手線まで乗り換えなし30分以内で出られるというのが一つの基準になると個人的には思います。山手線まで30分以内であれば、山手線のどの駅にも1時間以内で行けます。
②番目は「駅からの距離」です。
マンション業界15年以上、30棟以上の新築マンションの販売に携わった私としても「駅近は七難隠す」これは実感します。
私はマンション市況が良い時代も悪い時代も両方経験していますが、駅近マンションはいつの時代も多少ネックがあったとしても何だかんだ売れています。
下記グラフをご覧ください。
東京23区内、築10年の中古マンションのリセールバリューを徒歩分数別に並べたグラフになります。
駅徒歩3分以内、6分以内、10分以内、15分以内と駅から遠くなるごとに価格維持率が下がっています。
ここ10年は不動産価格が上昇傾向でありましたが、そんな中でも駅から遠い物件は新築時の価格を下回って取引されています。
どこかで差が縮まるということも無く、統計的にここまで綺麗に右肩下がりなのは凄いですね。
駅から近い物件は築年数が経っていても良い値段で取引されています。
例えば、豊洲駅直結の「豊洲シエルタワー」は設備仕様はそこまで高くないですが、売り出しを待っている方も多いので、すぐに売れてしまいます。
資産価値的には徒歩5分以内が理想ですが、10分以内であれば十分だと思います。
それ以上になるとネット検索の際にヒットしにくくなり、売却時に不利になります。
コロナ禍でテレワークが普及し駅近の優位性が下がったという意見もありますが、多少の影響はあるものの一時的な影響だと私は思います。
東日本大震災の直後は帰宅難民が発生した状況も踏まえ、職住近接がもてはやされました。
また、湾岸エリアに対して疑問符がついたこともありましたが、時の流れの中でそれも薄れました。
テレワークに関しても徐々に出社を促す企業も増えてきています。
駅近だけは昔から揺るがない普遍的な価値です。資産価値を重視するのであれば駅からの距離は重視すべきです。
駅距離がある物件を購入する場合は、単純に部屋の広さが広くなるというだけではなく、街並みや住環境など駅から離れるからこそ得られる付加価値のある物件にしましょう。
③番目は「眺望・開放感」です。
中古マンションとして売却する際には検討者は実際に室内を見学します。眺望や開放感は第一印象を左右しますので非常に重要となります。
都心近郊か郊外エリアかによっても異なりますが、近年では向きよりも眺望、開放感が重視される傾向にあります。
レインボーブリッジが見えるなど眺望が良いに越したことはありませんが、実際にはある程度の抜け感、開放感があれば売れ行きは早い印象です。
そういった意味ではタワーマンションの低層階は公開空地があり、隣地との距離が一般のマンションより確保されやすいので、狙い目です！
以上、「資産性で選ぶマンション選びのポイント3選」について解説しました。
あたりまえの話もありましたが、長年重要視されているだけに鉄板の判断基準になるかと思います。
今回はあくまで資産性を重視したマンション選びについて一般論として記載しています。
居住性重視で好きな所に住むことを全く否定はしませんし、それが住宅の本来あるべき姿だとも思います。
次回は「間取り選びのポイント、注意点」について解説します。
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お読みいただき、ありがとうございました。
