こんにちは、そして初めまして
「湾岸マンション価格ナビ」編集員の眼鏡すねおと申します。
この度初寄稿させていただきますので、何卒よろしくお願い申し上げます。
※稚拙な文章でございますが、どうか最後までお読みいただければ幸いです。
人生にそう何度とない住宅購入。インターネットで物件情報を収集したり、実際に物件の見学に行ったり色々悩みに悩んで決断し、いざ住宅ローンの事前審査に申し込んでみたら通らなかった！はたまた条件付き回答？資金計画通りなのに、なんで！？なんてケースが少なくありません。
そんな住宅ローンでつまずかないように、実生活で気を付けるポイントをまとめてみました！
博識な湾岸エリア居住者のみなさまは知ってるよ！って方が多いと思いますが、これから検討される方、住宅購入を考えている方は是非ご参考ください。
目次
- 実は投資用ローンを組んでしまっている…
- 車をローン返済中
- 滞納履歴が！
- 転職したばかり
- 健康上に難あり？
1.実は投資用ローンを組んでしまっている…
これ、結構多いです。弊社へ購入相談されに来られる方でも3人に1人くらいの頻度でいます。
大半は単身男性の方です。相談中「居住用の購入は初めてで色々教えてください」とか「実は投資用は持ってまして」と、若干嬉々としてお話しいただくのですが、残念ながらマイナスでしかありません。
住宅ローン利用にあってはご収入に見合った融資枠に収まらないと借入できませんし、投資用とは言え既にローンを組んでしまっているとその枠を圧迫しており、返済比率がオーバーしてしまう可能性が高いです。
また、多いケースとして、その状態の方が住宅ローンを利用していざ居住用を購入しようと金融機関に事前審査を入れてみたら「減額」すらしてくれず、「否決」もしくは「取下げ」の回答が返ってきます。
なぜ減額での回答を出してくれないのか？理由として、よく聞くのは「住宅ローンで買って投資目的として賃貸にだすのではないか？」と、金融機関としてそう見ざるを得ないとのこと。そもそも契約違反なのですが、バレないようにやる方も少なくないため、そのリスクがありそうな方は予めお断りされます。特に単身用間取り。
もちろん、とても収入がある方、もしくはマイナスにならずプラスで何年も回っている方であれば例外ですが。
また悪いのが「投資用ローンと住宅ローンどっちが先？」みたいな趣旨のネット記事で「投資用ローンを先に組むべき！収入になって住宅ローンの融資枠が増えるから！」と謳っている記事が多くあります。 よくよくそのサイトを見てください。おそらく不動産投資の会社が書いていますよね。どう見ても罠ですし例外なくポジショントークです。
そして、先に投資用ローンを組んでしまっている方の大半はネット記事同様のことを営業マンから受け売りしてしまったのだと思います。
残念ではありますが、先に投資用ローンで不動産を買ってしまった方、もし将来居住用を購入予定の方で、特にすごい儲かっている！とても自信ある！って方以外は投資用不動産を売るかどうにかして処分をすることをおススメいたします。
まあ、こちらもポジショントークに聞こえますが、ほとんどの方は住宅ローンを組む際に不利になりかねませんので、いつか居住用を買うなら投資用ローンは組むべきではない、ということです。
2.車をローン返済中
この湾岸エリアで検討される方のほとんどは、現金もしくは融資枠に大して影響のないほどの収入、または金額でローンを組まれているので無問題かつあまり起こりえないと推測しておりますが、こちらも投資用ローン同様です。といっても投資用ローンほどではないですが多少なりとも融資枠・返済比率に影響し、住宅ローンを借りる上で不利になる可能性があります。
「否決」とまではなりにくいですが「減額」回答、場合によっては減額にならずとも「完済」を条件として付加されることもたまにあります。「減額」はもちろんのこと、「完済」を条件にされてしまうと売買契約時かかる手付金その他諸費用とプラスで完済のための現金を捻出しなければならず、資金計画崩壊！なんてことも…。
そのため泣く泣く車を手放す方もゼロではないです。車に愛着がない/固執しない、もしくは23区内でかつ駅チカなら…、と容易に手放せる方ならハードルは低いですが、お気に入りの車だったり、車移動が必須な方にとっては決断しづらいですよね。
余談ですが、湾岸エリアの特にタワーマンションは駐車場付設率が決して高くなく、万年空き待ちなことも（特に入ハイルーフ）…なのでこのエリアを検討される方は車を所有しない方が選べる物件が増えます。マンションによってはカーシェアも共用施設として付設しているので手放しても何とかなるのでは？
不動産投資用ローンほどではないですが、住宅購入にあたっては車のローンも要注意です！
3.滞納履歴が！
そもそも論の外ですが、見落としがちなのは携帯電話料金です。
通信費ではなく、端末代金を分割払いにしている方で特に気にしていただきたい。
意外と意識が薄いですが、これも一種のクレジット契約なので延滞すると信用情報機関に登録され、住宅ローンの審査に影響があります。
また、延滞の記録の保有期間はその延滞してしまった契約終了後、最大で5年間となります。長っ！
25歳前後でやらかしてしまっていて、30歳近くになり結婚して且つ収入も増えたし家買おうかな～って申し込んでみたら「否決」…なんてことも。
悪質なものでなくとも、少しでも身に覚えのある方は1,000円程度で方法によっては即日開示可能ですので、調べてみてくださいね。
今どきのスマホはハイエンドなものだと10万前後しますし、キャリアで言われるがままに契約してしまったり、初期費用としての負担を減らしたいがために分割にされる方が多いかと思いますが！なるべく！一括で！購入しましょう！
4.転職したばかり
転職、事象としては決して悪いことでないのですし、一概に転職後の審査結果が絶対的に不利になるわけではないです。むしろ、収入の見込みが今までよりアップするのであればプラスになりますし、大手企業や上場企業への転職であればむしろ有利になる可能性も。
ですが、これは一部の方に限ったことであり、転職したばかりですと金融機関によっては厳しく見てきます。
住宅ローンの審査では、収入の安定性を重要視している金融機関が多く、また、審査上で主に重要とされている項目は「勤続年数」です。勤続年数=収入の安定性と見られがちなため、頻繁に転職をしている方は収入が不安定と判断されることもありますし、勤続年数2～3年以上と融資条件にある場合はそもそも条件を満たせていないことから不利になりやすくなります。そのあたり、金融機関によっては考慮しなかったり、勤続1ヶ月でもOKってところ、探せばあります。
あと、これは極稀なことなんですが、審査中に転職しちゃった方、いました。え？ってなりますでしょ？なりますよ。特に購入契約後にこれをやってしまうと帰責事由になりかねず、違約金というリスクが…。ご注意を。
これも余談ですが、会社経営者や起業したばかりの方、自営業者も同様に審査が厳しくなります。
特に独立予定、起業予定の方はサラリーマンのうちに住宅購入済ませてしまった方が無難です。
兎にも角にも、転職も住宅購入も並行して考えている方は先ずは金融機関にご相談してみては。
5.健康上に難あり
住宅ローンを組む際には、フラットを除き、団体信用生命保険（通称「団信」）の加入が必須となってきます。本審査申込みにあたり、持病がないか？通院歴や治療歴はないか？と健康上の複数の質問事項に対して告知しなければなりません。そして該当する「何か」があれば、属性（勤続年数・年収等）がいくら良くても住宅ローンの審査は通りません。
特に30代後半から40代の働き盛りの方々は、家族構成の変化などで、賃貸からの購入や手狭になったから等の理由で住み替え、年齢的に早めに買わないと完済年齢が…等々、住宅購入に踏み切る機会が多く、そして、年齢の上昇に比例して健康上に不安がある方も少なからずいるのではないでしょうか。健康診断や人間ドックで「再検査」や「要精密検査」なんてことも…。
健康上の問題はいくら意識しようにも、いつなんどき訪れるかわからないですし、致し方ないことです。購入契約後に判明することもあり、最悪解約の可能性もあります。せっかく購入まで踏み切ったのに買えないなんて悲しいですよね。
そう考えると健康な若いうちに買えたらいいのですが、レバレッジ効かせられないですし、将来が未定ですし、そもそも住宅購入なんて微塵も意識したことないしで、結局ある程度の年齢に達さないと機会がないものの、健康上の不安が浮上するという、中庸が難しい現代。
もし、住宅購入を検討されている方で少しでも健康上に不安がある方は早めに金融機関と医療機関にご相談を！最終手段はフラット
長くなってしまいましたが、以上住宅ローン審査問題あるあるでした！
まだ間に合う！って方もある意味ピンときてしまった方も先ずは弊社までご相談ください！
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