こんにちは！
辛口マンション評論家のマンションウナギです。
今回は「SUUMO」で定期連載中の「マンション購入徹底解説シリーズ」で注目すべき記事がありましたので、ご紹介させていただきます。
動画でも解説しておりますので、是非ご視聴ください！
実物が見られない新築マンションでは、モデルルームや広告プロモーションなど実物をイメージして頂けるように（時には実物以上に良く思って頂けるように）事業主も試行錯誤します。
しかしながら、マンションは不動産。
「不動の資産」と言われる動かないものなので、立地が一番重要です。
立地が良くて生活満足度が高いマンションは自ずと価格維持率も高くなります。
「立地と良い」と一言で言いましても単純に駅からの距離というだけではなく、 チェックすべきポイントは下記3つです。
①駅周辺の利便性
②駅からマンションまでのアプローチ
③マンション周辺の住環境
この3つのポイントは当たり前の話ではありますが、実際にマンションを検討してみると豪華な共用施設や設備仕様等に目を奪われがちで意外と疎かになっている方もいらっしゃいます。
1つ目は「駅周辺の利便性」です。
これに関しては、可能であれば実際に現地から会社まで電車やバスで通ってみてシミュレーションをしてみるのが良いと思います。 通勤時間帯の電車の本数や混雑具合を確かめることができます。
ご年配の方などは駅のエスカレーターやエレベーターなど、バリアフリー対応のチェックも重要です。
丸の内線など昔からある地下鉄は入口が階段しかない駅もあります。
ターミナル駅だと駅の入り口からホームまでが非常に遠い場合もありますね。
また、駅周辺にどんなお店があるかどうか、私のように100％外食という方などは駅周辺にある飲食店の営業時間も気になりますね。
駅から遠い物件では、バスの本数や駐輪場の空き状況も重要です。
2つ目は「駅からマンションまでのアプローチ」です。
ここが一番見落とされがちですが、重要なポイントです！
坂道やガードレールの有無、夜道は明るくて安全か？お子様の通学路は安全かどうか？など毎日の通勤・通学に関わる話です。
駅徒歩〇〇分という表記があっても、体感的に近い・遠いというのはあるものです。
私の経験談でお話しますと、駅徒歩4分表記のマンションを検討したことがありましたが、駅からマンションまでの導線上に、信号が4つあったのです。
実際には駅徒歩4分の2倍ぐらいの時間がかかると思い、検討を止めたことがあります。
また、これは渋谷区のとある駅近のタワーマンションの事例ですが、駅からの導線上にお惣菜を販売しているコンビニがあり、そこの排気口が高さ2mぐらいの位置にありました。
その道を通る度、お惣菜を調理する際に出る油の異臭がするということもありました。
個別相談のお客様からマンションのご契約後に「坂が気になるのでキャンセルするか迷っている」という相談を頂いたこともあります。
結果的には私とご相談された後、お客様ご自身でもう一度現地を確認された結果、契約していたマンションをキャンセルされて別の物件を購入されました。
その時は「購入前に私にご相談いただいていたらな・・・」と思いました。
もちろん、限られたご予算の中で100％完璧な物件というのはありません。
ただ、マイナス面を分かった上で購入されるのと、購入後にマイナス面に気がつくのとでは精神衛生上も大きく違います。
3つ目は「マンション周辺の住環境」です。
騒音などの音環境や日当たり・眺望などの確認です。
眺望に関しては最終的には実際のお部屋から確認いただいた方が良いですが、事前に現地で確認することである程度把握できる場合もあります。 その時点で、そもそもこの物件は見る必要はないと判断できる場合もあり、時間を有効に使うことができます。
また、物件や周辺エリアの用途地域などを確認することで分かることもあります。
東京23区ではほとんどの行政区で用途地域などの都市計画図がネット上で調べられるようになっております。
例えばこちらは、江東区豊洲～有明エリアの都市計画図となります。
江東区湾岸エリアは計画的に開発が進められているので、区画が綺麗に分かれております。
「紫色の所は準工業地域。黄色の所は第1種住居地域。」など、非常にシンプルです。
一方で新宿区の早稲田～神楽坂エリアの都市計画図をご覧いただきます。
仮に、早稲田鶴巻町の赤丸の場所にある建物で西向きのお部屋を検討した場合、西側は高さ制限30mのエリアとなります。
高さ30mはマンションでは10階程度の高さになりますので、11階以上であれば将来的にも安心できるということが分かります。
もちろん、都市計画図は絶対的なものではなく再開発事業などの特例により、記載されている以上の建物が建つ可能性はありますが、通常であればこの都市計画図に沿って建物が建てられます。
「検討している物件があるけど、自分で調べるのはちょっと難しい」という方は個別相談であれば個々の物件についてアドバイスできますので、ご活用ください。
以上、今回は「マンションの立地 チェックポイント3選」についてお話をさせていただきました。
①駅周辺の利便性
②駅からマンションまでのアプローチ
③マンション周辺の住環境 でした。
豪華な共用施設や設備仕様が話題になる中で、改めて立地をフォーカスしてみました。
私マンションウナギは今後も「モデルルームでは聞けない話」を交えながら情報を発信し、
不動産業者と一般ユーザーの情報格差を解消することを目指していきます。
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