こんにちは！
辛口マンション評論家のマンションウナギです。
「ウナギのマンション購入講座」第5回目となります。
マンション購入の15ステップの④番「物件内覧」について、新築と中古の違いや意外と見落としがちな注意点について解説します。
内覧に関しての基本的な話として、新築と中古ではスタンスが少々異なります。
売主の所有物を検討者が見学するという点は共通していますが、新築マンションの売主は不動産会社であり、モデルルームなど内覧を受け入れる体制が整っています。
予約が満席という状況を除くと基本的にはウェルカムです。
モデルルームには気持ちを盛り上げるための仕掛けがたくさんあり、テンションが上がります。
部屋に合わせたスリムな家具や目立つ柱に鏡を貼り室内を広くみせるなど、雰囲気の良い空間を演出しています。
一方、中古マンションの売主は個人の場合が多く、居住中物件の場合は内覧の予約状況だけでなく、売主の都合にも左右されます。内覧日時の調整がギリギリになる場合もあり、やや敷居が高いです。
また、室内も生活感のある状況のことが多いです。まずはこの違いをご認識いただければと思います。
さて、ここからは新築マンションと中古マンション内覧時の要注意ポイント3選、発表させていただきます！
新築マンションに関しては、次の3点を要チェックです！
①以前は何があったのか？
②下がり天井に注意！
③共用部を意識
新築マンションのチェックポイント①番目は「以前は何があったのか？」です。
従前の建物を知ることで土壌汚染の可能性や周辺環境が想像できたりもします。
話の流れで前所有者は個人だったのか、法人だったのか、あるいは土地の取得経緯は相対取引だったのか入札だったのかを営業さんに聞ければ、「入札で一番高値で落札したという事だから、価格は安くはないだろう」など、心の準備も出来ます。
②番目は「下がり天井に注意」です。
モデルルームは見栄えの良い部屋を選んで作ります。
最近でも港区湾岸の某タワーマンションで下がり天井が目立たない、数少ない間取りをモデルルームにしている事例もありました。
広さやオプションについてはもちろんご確認いただくと思いますが、実物が見られないからこそ検討する間取りの天井がどのようになっているのかを確認してください。
天井に関しては、建物完成後の内覧会で「思っていたのと違った。圧迫感を感じる」となりがちです。
下がり天井の原因は構造の梁（大梁）だけでなく、遮音のための小梁や排気ダクトなどがあります。
個人的には天井高という数字の高さよりも天井全体のバランスが開放感に繋がると思います。
湾岸エリアの物件では「パークタワー晴海」は天井高が2.6mありつつ、天井全体もすっきりしていて開放感が感じられます。
③番目は「共用部を意識」です。
これはビューラウンジやゲストルームなどの共用施設のことではなく、共用廊下や玄関前カメラ、各階ゴミ置き場などの生活に直接関係する共用部を指しています。
新築マンションを検討する際、室内や共用施設を気にされる方は多いですが、共用部についてはそこまで意識されていない方も多いです。
例えばパンフレットに「ホテルライクな内廊下」と書いてあって楽しみにしていたら、実際には内廊下にエアコンがついておらず、「夏はマンションを出る時にはいつも汗だく」ということもありえます。
基本的な考え方としては、変えられないところを重視すべきです！
以上3点が新築マンションの要注意ポイントとなります。
中古マンションに関しては、次の3点を要チェックです！
①売却理由
②故障、不具合等はあるか？
③外観やエントランス等共用部の状況
中古マンションのチェックポイント①番目は「売却理由」です。
売却理由に関しては必ずしもポジティブなことばかりではありませんが、売却理由を確認することで近隣トラブルを未然に防いだり、理由によっては価格交渉の可能性を探ったりすることができます。
②番目は「故障、不具合はあるか？」です。
中古マンションは新築マンションと異なり、主要設備に関しての保証は基本的には1週間。物件によっては設備保証が無い場合もあります。
例えば、給湯器などはコロナの影響で納品まで非常に時間がかかるということもありますので、設備の故障、不具合は検討の判断材料となります。
③番目は「外観やエントランス等共用部の状況」です。
外観は資産価値に大きく影響します。周りから見て「このマンションに住みたい」と思ってもらえるような物件は価格も安定しています。エントランスは「マンションの顔」ですので、特に重要です。
外観やエントランスの他、駐輪場やゴミ置き場を確認することで、管理状態や修繕状況もある程度把握できます。
以上3点が中古マンションの要注意ポイントとなります。
今回は「新築・中古内覧の要注意ポイント3選」内覧時に意外と見落としがちな注意点をお話しました。
次回は「マンション選びのポイント」についてお話をさせていただきます。
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