こんにちは！
辛口マンション評論家のマンションウナギです。
「ウナギのマンション購入講座」と題しまして、約10回にわたり、マンション購入の流れを解説していきます。
全体の流れとしましては、下記の15ステップになります。
この中の⑧登録・抽選や⑭建物内覧会などは、新築マンションならではのイベントですね。
本コラムでは①番の「購入動機を明確にする」について、解説いたします。
多くのお客様とお話をしていると、明確な購入動機がお客様自身で定まっていない状況で、物件ありきでマンション探しをされている方もいらっしゃいます。
例えば、良さそうなマンションの広告を見て片っ端から見に行かれるような方です。
そのような方は、良い物件と出会ってもそれが自分にどれだけ合っているのかが分からないので決断が出来ず、後で後悔されているのも見たことがあります。
沢山の物件を見学すること自体が悪い訳ではないのですが、自分がどういう理由・目的で購入するのかが明確でないと、決断するのは難しいです。
購入動機はマンション探しのきっかけであり、根幹を成すもの。非常に重要です。
購入動機は、大きく2つに分けられます。
居住性と資産性です。
居住性は、主に住宅の質の向上に関する動機となります。
今よりも日当たりが良い家に住みたい。綺麗な家に住みたい、静かな所に住みたい、
お子様が生まれたので広い家に住みたい、小学校入学前に購入したいなどタイミングもあります。
資産性は、主にお金に関する動機となります。
家賃がもったいない、老後が不安だとか、また、最近は「半投半住」という言葉もありますけども、
投資目線で値上がりを期待して住宅を選ばれる方もいらっしゃいます。
住宅ローンには団信がついているので、生命保険代わりにもなります。
また、購入することで住宅ローン減税という節税メリットを享受することもできます。
このように資産性という面でもメリットの多いマンション購入。
最近ではこの「資産性」を第一にマンションを選ばれる方が増えてきている印象ですが、
個人的には「居住性」（満足度）の方を重視すべきだと思います。
もちろん資産性も意識すべきですが、「自分で住む」ということを第一優先に考えられた方が後悔は少ないです。
不動産価格は、経済状況によっても変動しますので、全ての方がベストなタイミングでマンションを購入、あるいは売却できるとは限りません。
「資産性」の定義は様々ですが、（投資用ではなく）居住用であれば基本的には残債よりも物件価格が上回る、いわゆる残債割れにならなければ、賃貸と比較しても御の字ではないでしょうか？
例えば、6000万円のマンションを全額、金利0.5％の35年ローンで購入したとすると、10年後の残債は約4400万円になります。5年後でも約5200万円に減っています。
あなたが気に入って購入したマンションがそこまで価値が下がるのかという話です。（そこまで下がらないのではないでしょうか？）
もちろん、不動産は自動車などと同様に購入時と売却時に仲介手数料や登記費用等、諸費用がかかります。
中古マンションを購入して売却した場合は、売りと買い合わせて物件価格の10％程度の費用がかかります。
当然、長く住めば住むほど諸費用分は薄まっていきますが、5年も住めば大きく値下がりしない限りは賃貸よりも購入した方が得になります。
さて、購入動機を「居住性」と「資産性」に分けて具体的に見ていきます。
例えば、1LDKの賃貸住まいのご夫婦でお子様が生まれたことをきっかけに住宅を探し始めたという設定でイメージします。
◆居住性の動機（例）
①子供が生まれたので広い家に住みたい
②今は低層階に住んでいるので、開放感がある家に住みたい
③今は道路の騒音があるので、静かな所に住みたい
④通勤は今の状況（ドアtoドア1時間以内）で満足している
⑤築年数は今の賃貸より若い方が良い
◆資産性の動機（例）
①家賃がもったいない（家賃：20万円／月）
②転勤等で売却の可能性があるので、値下がりリスクの低いマンション
③住宅ローン控除が使いたい
こういった購入動機から導かれる条件を、出来ればご夫婦それぞれ別で作成して、後でお互い見せあい共通していた内容を優先順位として高く設定すべきです。
もしかしたら、ご夫婦で全く違う内容になっていることもあるかもしれません。
その場合は話し合いが必要ですね。。
これをすることで、マンション探しの軸足が定まりますので、物件選びがしやすくなります。
もちろん、物件を見学していく中で優先順位や優先事項が変わることもありますので、その場合は修正して物件を探せば良いのです。
注意点としましては、立地や共用部など後から変えられないところを重視するべきです。
大事なことは買う理由、買わなかった理由を明確にすることです。
買わなかった理由が明確な方はその後、良い決断ができています。
色々な物件を見ているとそれぞれ良い面、悪い面があります。
限られたご予算の中で、その良い面が全て揃った100％の物件というのは基本的にはありません。
私自身が購入したマンションも今は非常に気に入っていますが、決断した時は80％ぐらいでした。
複数の物件で迷った際に、購入動機に立ち返ることによって、皆様がベストな選択が出来ることを応援しています。
以上、今回はマンション購入の第1ステップ、「購入動機を明確にする」ことの大切さをお伝えしました。
次回は「予算を決める」をテーマに解説いたします。
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お読みいただき、ありがとうございました。
