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【一生独身の場合、家は“買う”“賃貸”どちらが得？】
（1）賃貸か持ち家か？
●マンション購入と賃貸マンションの比較
20年、30年先のことなど、誰にも分からないわけですが、それでも長期ローンを組んでマイホームを買う人がたくさんあります。勇気ある行為なのか、自信があるからなのか、まあ何とかなるさ、なのか。とにかく新築マンションを購入する人だけでも、毎年１０万人前後（全国）現れます。一戸建てを買う人や古い家を建て替える人、中古住宅を買う人なども含めたら80万人にもなるのです。
その一方で、「みんなで渡れば怖くない」でなく、やっぱり怖いと逡巡する人もいるのは事実です。
そこで、仮にローンを組むのが怖いからと、いつまでもマイホームを持たず、頭金を貯めるのもままならずに進んでしまうとしたら、その先はどうなるかを考えてみました。
つまり、購入を決断することが本当に正しいのか、判断を確かなものにするため、逆から発想して考察してみたという次第。
借家であっても、より快適な住まいで暮らしたいと考えるのが普通の人間の感覚というものでしょう。つまり、広い、設備がいい、近いなどを求めるわけです。最初はそうでなくても、家族が増えたり、家財が増えたりすることによって欲求が高まります。
ところが、そのような立派な住まいの家賃はバカ高いものになることでしょう。結局、そうなれば家賃が勿体ない、馬鹿馬鹿しいと感じ、やっぱりマイホームを持とうと心変わりするでしょう。結局、ずっと借家で行くつもりであったのが、やっぱりマイホームを持とうと方針転換するわけです。ということは、マイホーム取得のチャンスが大幅に遅れるというデメリットに繋がります。
誰でもそうなると断言はできませんが、より快適な住まいで暮らしたいという欲求が生まれることが分かっているのなら、早いうちに買ってしまった方がよい。そう言えるのではないでしょうか。
もちろん安い住宅に住み続けるという選択肢もありますが、それで満足するだろうか。家族は幸福に感じてくれるだろうか、その懸念がデメリットとも言えます。
デメリットの二つ目は、死ぬまで家賃を払い続けなければならないという点です。収入の減る老後、家賃を払い続けながら、不安なしで暮らしていけるだろうか。低家賃の住まいを見つけて住み替えるという方法はどうだろうか。このような観点から検討してみましょう。
従来、賃貸での生活は、高齢者にとって新規契約の難しさ、住宅の老朽化などの不安が大きなものでした。しかし、少子化、人口減、高齢化していく日本では、住宅市場も高齢者を意識したものへと変わっていくと考えられます。生活のケア、バリアフリー、コミュニティの充実など、さまざまなサービスが賃貸物件にも盛り込まれるようです。
しかし、急に数が増えることはないだろう。まだまだ現実は厳しいという状況が続くと考えるべきなのではないだろうか。老夫婦が快適に暮らせる低家賃の住まいは果たして見つかるだろうか。そんな疑問が湧いてきます。
過疎地の廃屋でも探して住むことにしますか？そんな場所に引き込みたくないとしたらどうしますか？やはり、マイホームの取得は切り離せないのではないでしょうか。早めに手当てし、サラリーマンなら、定年退職までにローン完済の目処をつける。これが理想なのではないでしょうか。
●持ち家のメリット
やはり、持ち家は必要のようですね。持ち家のメリットを挙げてみましょう。
①家賃は一生の借金なのに対して、住宅ローンは期限付きの借金である
一定の年齢に達したら家賃は払わなくてよい。そのような老人福祉制度の誕生は期待できるでしょうか？まあ、無理でしょう。家賃は一生払い続けることが必要です。これに対し、マイホームで、住宅ローンを家賃に見立てたとしたら、完済したときから永久に払わなくてよくなります。
一生の借金、期限付きの借金という違いが両者にあるということが言えそうです。
②失業したとき、家賃支払いを猶予してくれる家主はいないが、住宅ローンには返済猶予の途が開かれている
返済猶予を願い出れば、どこの金融機関でも大抵は承認されます。数年間、金利だけの返済に変更してもらうことが可能です。
③住宅ローンには、生命保険が付帯している。万一のときも、遺族の家は無借金で確保される
家を住宅ローンで購入する場合、あらかじめローンにセットされている生命保険への加入が一般的です。これはローンの返済途中で借り主が亡くなっても、この保険金で残額が返済されるもので、残された家族は住む場所を維持することが可能です。
賃貸住宅の場合では、一家の大黒柱が死んだからといって、同情して賃料を下げてくれたり、免除してくれたりするような奇特な家主さんはいません。
④ローン返済の方が今の家賃より負担が多いかもしれないが、より快適な家に住めるというメリットが大きい
持ち家は大抵の場合、頭金を多少入れたとしても、それまでの家賃並みローン返済ではすまないことが多いはずです。しかし、持ち家は借家よりグレードアップされた住まいのはずですから、当たり前のことです。
（2）一生独身の場合の住まいのありかた
一般的に、人生で「マイホーム」を考えるのは、結婚して家庭を持ったときでしょう。だが、独身者にとっては、そのマイホームを真剣に考えるタイミングがなかなかやってこないものです。そのまま何も考えずにいると、「あのときなら住宅ローンを組めたはずなのに」とか「若いうちから老後に払う家賃のために貯蓄しておくべきだったのに」などと後悔しかねないので、独身者であってもマイホームについてきちんと考えてみるのは大事なことです。
家を買おうとしている人や、実際買った人は、よく「賃貸の家賃を払い続けているのがもったいないから」という言葉を口にします。だが、近頃は”家を買うお金と、生涯賃貸暮らしで支払う家賃の総額には、(両者が同じくらいのスペックの家なら)それほど差がない”という説も見かけます。
ということは、持ち家と賃貸、どちらでもいいということなのかもしれないが、実際はどちらにもメリットとデメリットがあるはず。そしてそれは、ファミリーと独身者とでは意味合いが変わってくるだろう。はたして独身者にとって、本当にメリットのある”家”とはどんなものなのだろうか。
●持ち家なら、老後に毎月出ていく住居費の心配をしなくていい
近年、一人暮らし用のマンションを購入する独身者が増えています。「その傾向は、特に女性に強いようです」と話すのは、ファイナンシャルプランナーのＹさんです。
「そもそも、家が買えるくらい計画的に貯めているのは、女性のほうが多いんですね。もちろん、男性でもマンションを買う人は結構いますが、それは自宅としてではなく、投資用だったりするケースもままあります。
いずれにしても、独身者が家を買うのは、一口にいいとも悪いともいえません。持ち家は資産ともいえますが、条件次第では重荷にもなってしまうこともあるからです」
それではまず、独身者にとっての持ち家のメリットとは何なのでしょうか？ Ｙさんはこう話す。
「家を買って、リタイアまでに住宅ローンを完済していれば、収入が限られている老後の生活の中で、住居費は管理費や固定資産税だけにとどまり、賃貸暮らしの場合よりも格段に少なくなります。その点が持ち家の最大のメリットでしょう。これは独身に限らず、ファミリーでも同じです。
また、独り身にとって”終のすみか”の存在は、心のよりどころにもなります。『頼るパートナーや子どもがいなくても、家さえあれば何とかなる』と思っている人は多いのではないでしょうか。
たしかに、頼る人もおらず、持ち家もなく老後資金も乏しいというのは最悪の状況なので、現役時代に家を買っておくのは、最終的に持ち家と賃貸のどちらのほうが金額的にトクか、ということではなく、一つの”安心を買っておくこと”でもあります。
公的年金の水準は、家賃を織り込んでいないと考えるのが適当です。これだけ持ち家政策を講じてきたのだから、国民は家を定年までに確保しているはず、年金は日常生活費をまかなう水準で設定しよう”と国は考えてきたからでしょう。その意味でも『終のすみか』を定年までに確保する必要が出てきます。
もし、老後も賃貸暮らしだと、たとえ家賃5万円の部屋でも、年間の支出は60万円。ということは、老後が20～30年あるとすると、住居費だけでおよそ1000～2000万円は飛んでいく計算になります。しかも、これは家賃5万円の部屋に住む場合の金額で抑え目。もう少しいいところに……と思うと、さらに膨れ上がります。その分を現役時代から準備できればもちろん問題ないですが、この準備をするには、”かなり高い計画性”が求められるでしょう」
●高すぎる物件を買うと、自分の首を絞めることになる
それでは、逆に持ち家のデメリットとは何なのか？ 同じくファイナンシャルプランナーのＳさんは、次のように指摘してくれた。
「家は、資産に余裕がある人が現金一括で買うならいいですが、そうでない場合は住宅ローンを組むことになります。が、原則として独身の方が借金を背負うことはあまりおすすめできません。夫婦の場合は稼ぎ口が2人いるので、もし夫が病気になっても妻が働いて何とかできるかもしれませんが、独身者はそうはいかないからです。
それに、一般的な収入の独身者であれば、買っていい物件の価格は、準備できる頭金にもよりますが、2000万円以下が目安になるでしょう。それ以上だと返済がきつくなり、リタイアまでに完済できなかったり、老後に向けた貯蓄が思うようにできなくなったりしがちです。が、モデルルームに見学に行き、思わず予算よりも高すぎる物件を買ってしまう人が少なくありません」
高すぎる家を買ってしまうと、そのしわ寄せが老後生活に来てしまいます。
「また、少しでも結婚の可能性がある人も、家を買わないほうがいいでしょう。単身者向けのマンションを買い、その後しばらくして急に結婚することになった場合、手狭になった部屋を”売る”もしくは”貸す”ことを考えるでしょうが、どちらもかなり難しいからです。
まず、単身者向けのマンションは、資産価値があまり高くない――つまり、それほどニーズがないため、よほどいい物件でなければ転売が難しいのが特徴です。貸すにしても、希望通りの金額で貸せるとは限りません。実際、賃貸収入よりもローン返済のほうが高くついて、毎月赤字になっているケースは山ほどあります。
上級者であれば、売ったり貸したりする可能性も視野に物件を選ぶのでしょうが、なかなか普通の人にはそこまで見定められません。そのため、無理せず、迷ったら買わないという選択肢が無難といえるのです」
終わり