こんにちは！
辛口マンション評論家のマンションウナギです。
今回は「資産価値を維持するマンションの条件」というSUUMO特集記事についてコラムを書きました。
動画でも解説しておりますので、是非ご視聴ください！
前回コラムはエリア・行政区の話でしたが、今回は駅距離や立地ではなく、あくまで「建物」の話となります。
「資産性を保つ条件」をSUUMOが4つ定義しておりますので、そちらをご紹介しつつ私の見解を述べます。
＜資産性を保つ条件＞
1つ目は「定期的なメンテナンス・補修を欠かさない」です。
「マンション」は管理を買え！という言葉もありますが、管理状況によって築年より若く見えるマンションもあれば、逆に古く見えてしまうマンションもあります。
2つ目は「植栽の整備」です。
植栽が綺麗なマンションは見ていて気持ちが良く、近くにお住まいの方も憧れるマンションとなります。「植栽の手入れにまで管理が行き届いている」ということは管理組合の財政に余裕があるという一つの目安となります。
3つめは「住宅性能や環境性能の高さ」です。
断熱性の高いペアガラスやリフォームがしやすい二重床、エコキュートやエコジョーズなど省エネ性の高い給湯器や太陽光発電などの省エネ設備が代表例です。
今年改正の住宅ローン控除でも、省エネ性の高い住宅では減税幅が大きくなります。
現在はフラット35Sで省エネ性や耐震性の高い住宅への金利引き下げがありますが、今後は民間の住宅ローンでもこういった商品が出てくるかもしれません。
東京都のマンションでは「マンション環境性能表示」という客観的な指標があります。
オール三ツ星★★★を取得している湾岸エリアのマンションは、「スカイズタワー＆ガーデン」「ベイズタワー＆ガーデン」「パークタワー東雲」「プラウドタワー東雲キャナルコート」などがあります。
「マンション環境性能表示」は、延べ床面積2000㎡以上のマンションに表示義務がありますので、マンションによっては表示が無いこともあります。
4つ目は「防災性能や災害対策の充実度」です。
免震構造などの耐震性や防災倉庫や非常用発電機など、あると安心ですね。
ただ、非常用発電機が設置されたマンションでもその多くは共用部のみで、室内の電気まで賄えるわけではありませんので、その点はご注意ください。
以上、
①管理
②植栽
③環境性能
④防災性能
という資産性を保つ4つの条件についてご紹介させていただきました。
この中で私が一番重要だと思っているのは「植栽」です！
もちろん「管理」も重要な要素ですが、ある程度の築年数・ある程度の価格帯のマンションであれば、住民の皆様の意識も高いのでそこまで差は出ないと思っています。
また、先程も少しお話しましたが、植栽が綺麗に維持されているかどうかは管理の良し悪しを見分ける判断材料の一つになります。
「植栽」が重要だと思う理由は、中古を見学されるお客様は実物をご覧になるからです。
資産価値が維持されるということは中古になった自分のマンションを別の方が高くても買ってくれるということ、中古を検討される方が何を重視して物件を選択しているのかがカギとなります。
新築マンションを検討される方は実物が見られないので、複数の物件パンフレットを見比べて共用施設や設備仕様、構造などで比較される方が多いです。
一方、中古検討者の多くは敷地の印象（ランドスケープ）や外観デザイン、眺望など全体の印象で判断される方が多いです。
建物は修繕していてもどうしても古くなってしまう中で、植栽は成長してより良いものになっていきます。
植栽が価値を高めているマンションの代表例として広尾ガーデンヒルズ（1986年築・総戸数1181戸）があります。
湾岸エリアの物件を例に挙げますと、リバーシティ21のセンチュリーパークタワー（1999年築・総戸数756戸）や新しいマンションではSKYZタワー＆ガーデン（2015年築・総戸数1110戸）やBAYZタワー＆ガーデン（2016年・総戸数550戸）なども植栽が豊かで将来のビンテージマンション候補だと思います。
今回は「資産価値を維持するマンションの条件」というテーマでコラムを書きました。
私マンションウナギは今後も「モデルルームでは聞けない話」を交えながら情報を発信し、不動産業者と一般ユーザーの情報格差を解消することを目指していきます。
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お読みいただき、ありがとうございました。
