こんにちは。マンションカウンターのマンションウナギです！
新築マンション「パークタワー勝どき」のモデルルームに行ってきましたので、某財閥系デベロッパーで販売所長をしていた私なりの感想を書きたいと思います。
私は新築マンションの販売・用地仕入・商品企画、全て経験しており、マンション評価に関しては若干厳しめですので、その点ご留意ください。
※併せて、こちらのコラムもご覧いただければ幸いです。
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「パークタワー勝どき」は45階建のミッド棟（総戸数1121戸、うち販売総戸数570戸）と58階建のサウス棟（総戸数1665戸、うち販売総戸数1115戸）の2棟建です。
第1期～第2期1次まではミッド棟のみ販売が行われています。（今後、北側にも3棟目のタワーマンション計画あり）
販売ペースは、第1期1次～3次までで、416戸成約。
今回の第2期1次では91戸の販売です。
全て成約したとするとミッド棟は残り63戸となります。
マンションの規模や反響数の割には売り出し住戸が非常に少ないというのが、正直な感想です。
コロナ禍で来場数抑制というのも分かりますが、公式ホームページ上で「おかげさまで第一期三次販売で、販売住戸83戸に対し、約240件のお申込みをいただきました。」と盛況感を煽るのであれば、今回の第2期では残り154戸を一括販売しても良かったのではないかと思いました。
アパレルブランドの「N●KE」や「SU●REME」のように、供給戸数を絞って飢餓感を煽る販売戦略なのかもしれません。
以下、モデルルームでの感想となります。
レジデンシャルサロンに入ってまずは、大人数の受付さんにお出迎えされる。
私が販売所長をしていたときは、休日と比較して平日は受付さんの人数を調整していましたが、「パークタワー勝どき」は平日でもこの人数・・・平日でも多数の来場が見込まれることが推測されます。
そして館内を移動中に気がつくのは独特の匂い。
この匂いはどこかで・・・むむ、この匂いはイオンやららぽーとに入っている「A●UL」という洋服屋さんの店内と同じ匂い！
お店の前を通るだけで分かるあの匂いがここに！
購買意欲をかき立てられる匂いです。
音声ガイダンスの一切無い、生活イメージを膨らませるシアター映像で住みたい気持ちが高ぶった後に、模型コーナーで住戸位置をチェックし、自分が検討できる部屋はここかと現実へ引き戻されます。
模型に関しては、周辺建物を透明で表現した模型もあればより親切だと思いましたが、このマンションは囲まれ感があり、そもそも眺望を期待するマンションではないからか、そういった物は無く、抜け感などは眺望シミュレーションで確認することに。
その後、営業マンから共用施設やエリアの説明を受けます。
ミッド棟とサウス棟はお互い共用施設の相互利用が可能とのことですが、ミッド棟とサウス棟共にほとんどの共用施設は低層階に集約されており、高層階の共用施設はサウス棟のルーフトップラウンジ＆スカイデッキのみというのは、少々寂しい感じです。
ミッド、サウス2棟合わせて総戸数2786戸なので、高層階の共用施設が1つだけというのは、入居後の混み具合が心配ですね。
ミッド棟だけでも総戸数1121戸と並のタワマンより多いので、そこも考慮して欲しかったところです。
そして、いよいよモデルルームへ！
まず玄関ドアを見て、玄関前カメラが無いことに驚く。
（このマンションって坪単価400万円以上ですよね。。）
玄関前カメラはおそらく共用部分扱いだと思いますので、後々の変更が困難。
キッチン天板などぱっと見は目を引くけど後々でも変更可能な設備仕様よりもこういった点を重視して欲しかったです。
その点を営業マンに質問すると、オプション金額15,000円(税別)で付けられるので安いですとのこと。
（だったら最初から付けとけよと心の中でツッコミつつ）室内へ
室内は2方向を水辺に囲まれた立地特性を生かしたコンセプト「グランドマリーナ東京」を体現したようなモデルルームで木材を用いたリゾート感あふれる装飾が素敵でした。
私が今までに見学したモデルルームの中では、同じく水辺に面した立地である、「ブルーハーバータワーみなとみらい」と似ていてゴテゴテしておらず、すっきりとした印象を感じました。
設備仕様は特筆すべき点はありませんが、最低限のレベルはクリアしており、基準階天井高（2650mm）は標準以上ですし、サッシ高も基準となる2100mmよりも15mmほど高い設計でした。
後から変えられない構造や３次元空間などは問題なく、中央区・駅直結という分かりやすい魅力があり、総じて良いマンションだと思いますが、このコラムではマイナス面も触れてみたいと思います。
①入居時期が遅い
これは新築タワーマンションの宿命です！
「パークタワー勝どき」の入居時期は2024年4月下旬、丸３年待たされます。
ちなみに私の経験談としましては、新築タワーマンションの引渡しを２年間待って入居した直後、転勤が決まりました(涙)
転勤は極端な例だとしても、賃貸住まいの方で仮に家賃を月額20万円支払っている場合、3年間で合計720万円の出費となります。
既にマンションをお持ちの2次取得者の方であればそこまで問題になりませんが、賃貸住まいで絶対に「パークタワー勝どき」という方でなければ、即入居可能な周辺の中古タワーマンションに目を向けても良いかもしれません。
②1Kタイプが多い
再開発のタワーマンションであればたまにありますが、湾岸タワーマンションだとかなり珍しいです。
湾岸タワーマンションでは、入居者のバランスを考慮して最も小さいタイプでも40平米前後の1LDKに設定されていることが多いです。
「パークタワー勝どき」は湾岸タワーマンションとしては過去に例がないぐらい地権者比率が高いマンションなので、地権者の賃貸用に作られたのでしょう。
1Kタイプを数えると、合計221戸。
総戸数の約20％に相当します。
これはあくまで「パークタワー勝どき」ミッド棟の1Kタイプのみの戸数です。
サウス棟にも1Kタイプがあるとなると・・・凄い戸数ですね。
そして、そのほとんどが賃貸に出されると推測されます。
私が住んでいる内陸のタワーマンションは30平米の1Kタイプが20戸ほどあります。そのせいなのかどうか不明ですが、「ああ、こういう方もお住まいなんだ」とすれ違いざまに思うことがたまにあります。
25平米の1Kタイプですと、賃料月額14万円前後だと思いますので様々な人が借りられてしまいます。
また、一斉引き渡し時にはミッド棟だけで200戸近い戸数が同時に賃貸に出されることが予想されますので、賃貸付けを急ぐあまり入居者の審査が緩くならないかというのも心配なところです。
賃借人は区分所有者と比べて共用部の美観という面での意識などはどうしても低くなります。総賃料が低ければ低いほど、その傾向があるというのはよく言われているところです。
1Kタイプはパンダ住戸以外は坪単価500万円以上と価格が高めに設定されておりますので、実需として自分で住むのであれば良いですが、地権者住戸含め戸数が多いことも相まって、投資としては若干微妙な気がしています。
居住用の1LDK・2LDKタイプに1～2人で住むのであれば、入居時期が気にならなければ良いと思います。
子育てファミリーで住むのであれば、先ほど述べた賃貸住戸が多いという点を鑑みると他のマンションも考慮に入れてみても良いかもしれません。
私がこのマンションにぴったり合っている人を一言で言うと、
「既にマンションを保有している単身者またはディンクス」
となります。
さて、ウナギさんが好き勝手に色々と語ってしまいましたが、いかがでしたでしょうか？
マンションウナギはこれからも定期的ににコラムを書いていこうと思っております。
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お読みいただき、ありがとうございました。
